http://makebrain.net/ 住宅ローンとモーゲージローンの違いなど説明しています。 ja Copyright 2008 Wed, 26 Dec 2007 16:47:44 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss デュー・デリジェンスとは、資金評価手続きのことを言います。これは、住宅取引における法的な権利関係や地盤強度、土壌汚染、環境状態などの調査、それによるリスクや将来的な収益性などを多角的に検分、調査し、そしてそれらを分析するといったものです。日本においてはこれまで住宅やその土地に関して、価値基準を誤った場所に置く場合が非常に多かったと言えます。たとえば「住宅は新しければ新しいほど価値がある」といったような頑固な思想や、「土地は、所有しているだけで価値があるものである」などといったような、実際の機能や環境条件、立地などにはあまりに無頓着で盲目的とも言えるような風潮にありました。 しかし、モーゲージローンのあり方からも分かるように、実際の住宅価値はその機能性、室内環境、立地条件、地盤の強度、環境、景観に馴染むデザインといったような部分にあると言えます。デュー・デリジェンスは、こういったものを多角的に、そして客観的に分析する専門家であると言えます。アメリカでは不動産取引の際には、こうした専門家によって実際の住宅価値を算定してもらうのが普通です。金融機関や不動産会社などではそのための専門家によってチームが編成されており、実際の調査までをも請け負うのが一般的になっています。住宅への正しい価値判断が求められるからこそ必要とされる役割であると言えるでしょう。これからの日本の住宅業界においても、どんどん需要が高まっていくものと考えられます。 http://makebrain.net/187/191/000375.html http://makebrain.net/187/191/000375.html 200モーゲージローンのこれから Wed, 26 Dec 2007 16:13:18 +0900 モーゲージバンクとは、住宅ローンの証券化を前提とし金融機関から短期借入をして融資を行う、いわゆる住宅ローンを専門的に扱う金融会社のことを言います。日本においてもこうした会社は次々と設立されており、様々なサービスと商品を提供しています。その中でも今もっとも注目できるのが「フラット３５」でしょう。これは２００１年に住宅金融金庫の廃止が決定されるに連れて誕生したものであり、公的機関と民間の金融機関の提携で成り立っています。長期の金利固定型住宅ローンの提供が求められ誕生したものだけに、やはり長期間に渡って金利が変わらないといった点がこの商品の特徴であると言えます。これにより利用者は「金利の変動」というリスクを回避することができ、明確なライフプランを安心して描くことができるというわけです。 また、融資条件が最初から明確にされる点も、利用者にとっては安心できる一つの要素と言えるでしょう。多くの住宅ローンの場合、金融機関の状態や市場の状態、あるいはそれぞれの機関や担当者などの判断いかんによって、融資条件が大きく変わってしまうことも珍しくありません。しかしフラット３５の場合は、「適合証明書」によって最初から融資条件が明確にされます。価値基準を住宅の質とし、それを基準化するとともに住宅検査を行うことによって、客観的かつ価値相応の商品提供を行っています。現在、日本国内においてもっとも知名度を上げたモーゲージローンであると言えるでしょう。今後、こうした形での商品提供が普通になっていくことが予想されます。 http://makebrain.net/187/191/000376.html http://makebrain.net/187/191/000376.html 200モーゲージローンのこれから Wed, 26 Dec 2007 16:15:29 +0900 さて、住宅価値を客観的に分析する専門家がデュー・デリジェンス、モーゲージローンを専門的に扱う金融会社がモーゲージバンク、ではモーゲージブローカーとは一体何を指すのかと言いますと、これはいわゆる「モーゲージローンのナビゲーター役」というところがもっとも適当でしょう。既にアメリカではモーゲージブローカーの存在が一般的であり、全米で三万社以上もが存在しています。そして金融機関と住宅ローンの利用者を結ぶ重要な仲介者として活躍しています。 モーゲージブローカーは、モーゲージローンの利用に際してローン利用者を全般的にサポートする役割を担っているため、言ってみれば「モーゲージローンのプロ」と呼んでも決して過言ではないでしょう。モーゲージブローカーの業務は、住宅ローンの利用を望むその人にもっとも適切な住宅ローンを紹介するところから始まります。そして、その契約が成立するその時まで、ローン利用者を専門家としてサポートしてくれます。ローン契約の際はこうした専門家のサポートを受けるのはごく普通のことであり、日本においてもモーゲーバンクの増加に伴って、モーゲージブローカーの需要が高まってきています。 また、業務内容がローン適正の判断や評価、融資金額の確定、金利の確定などといったシビアなものである上に、正確さと迅速さが求められる性質であるがゆえ、その存在意義もどんどん高まっていると言えます。これから先の日本において、ますますニーズを高めていくことが予想されます。 http://makebrain.net/187/191/000377.html http://makebrain.net/187/191/000377.html 200モーゲージローンのこれから Wed, 26 Dec 2007 16:18:12 +0900 「モーゲージブローカー」と並んで、「モーゲージプランナー」という言葉を耳にすることがあるかと思います。基本的にモーゲージブローカーとモーゲージプランナーは同じものであると定義できますが、米国ではモーゲージブローカーと呼ばれるところを日本においてはモーゲージプランナーという言葉が用いられる場合が多いため、厳密に区分するのであれば米国におけるモーゲージローン仲介者をモーゲージブローカー、日本においての仲介者をモーゲージプランナーとすることができます。その役割や意味にほとんど違いはなく、単に表現として「ブローカー」よりも「プランナー」の方が適切であるとする日本人の感覚によるものであると推測することができます。 とは言え、日本とアメリカでは根本的に金融システムや住宅観念、それぞれのサポート体制が異なるため、実質的な業務内容は若干異なってくることになるかもしれませんが、住宅ローン利用者を全般的にサポートするといった本質的な役割に違いはありません。また、日本では住宅金融金庫が廃止された２００７年３月以降になってからモーゲージプランナーのニーズが急激に高まっており、同時にその必要性を強く訴える声も聞かれます。そのため、国内においてはまだまだ歴史の浅い業種ではありますが、日本モーゲージプランナーズ協会によってモーゲージプランナーの資格化が進められ、２００８年２月からはモーゲージプランナーの資格認定試験を導入することが計画されています。 http://makebrain.net/187/191/000378.html http://makebrain.net/187/191/000378.html 200モーゲージローンのこれから Wed, 26 Dec 2007 16:19:32 +0900 戦後の貧しい時代からバブル期を経て、日本は非常に豊かな国になりました。あらゆる分野において使い捨ての消耗品が開発され、今では日用品や生活備品だけに留まらず、住宅さえも消費する時代です。日本の家屋の寿命を他国と比較すると、異常なまでに短い値が結果として得られます。 たとえばアメリカでの住宅の平均寿命は４４年、イギリスでの住宅の平均寿命が７５年であるのに対し、日本においては実に２６年という短期間のうちに家が建て替えられてしまっているという調査結果が得られています。日本人は基本的に土地を離れて移住することを嫌う傾向があり、逆にアメリカ人などは一生のうちに何度も引越しを経験するという調査結果まであるのにも関わらず、日本の住宅の平均寿命がこれほどまで短いというのには、少々首を傾げています。こうした主な原因としては、やはり日本人の「住宅」に対する認識に起因するものなのではないでしょうか。住宅を資産として運用する習慣はなく、それと同時に家屋のメンテナンスにも無頓着な側面があります。そういった面が、家屋の寿命を短期化させている一因であると言えるでしょう。また、住宅ローンの金融システムが未発達であること、中古の住宅市場が未成熟であることなども同時に挙げることができます。 現在の日本は、まさに不動産、金融業界の発展途上にあると言えるでしょう。今後、こういった業界がどんどん洗練されていくにつれ、我々国民も住まいや住宅ローンなどに対し、新たな価値観を持たなければならない時代が訪れるに違いありません。 http://makebrain.net/187/192/000379.html http://makebrain.net/187/192/000379.html 250これからの住宅のあり方 Wed, 26 Dec 2007 16:21:21 +0900 「一戸建ては男の夢」そう語られてきた日本ですが、現在住宅に関する世論は新たな局面を迎えています。生活様式が多様化し、その選択肢が増えることによって、住宅に対する価値観もまた多様化してきました。戸建てを持つことを目標にする人や、かと思えば賃貸や借家などの方が気楽で良いという人もいます。ですがやはり未成年者やはたまた独身者ならばいざしらず、成人して結婚をし、そしてやがて家庭を持つようにもなれば、戸建てのマイホームで幸せな家庭を築きたいというのが多くの人の偽らざる本音ではないでしょうか。 しかしそこで問題なのが、それをしたくても容易に行えない状況です。住宅の長期ローンを組むのには精神的に大きな負担感が伴いますし、経済的な負担も決して小さくはありません。要は「その負担感をガマンしてマイホームを手に入れる」か、それとも「精神的、経済的負担を負わない代わりにマイホームは諦めるか」という、いわば二者一択的な選択しか与えられないような状況そのものが問題であると言えます。これらを格差ととるか、はたまた価値観の多様化ととるか、または住宅ローンシステムの不備によるものととるかは非常に難しいところですが、いずれにせよ平均的な収入のサラリーマンであるにも関わらずマイホーム、別荘、果てはヨットまでをも所有しているような外国の人と日本の人とでは、その差に大きな隔たりがあるように見えます。これもひとえに、「家や財産を資産として運用し、成長させる」という概念があるかないかの違いと言えるでしょう。 http://makebrain.net/187/192/000380.html http://makebrain.net/187/192/000380.html 250これからの住宅のあり方 Wed, 26 Dec 2007 16:28:09 +0900 これまでに「住宅価値の基準」という言葉を多く用いてきましたが、具体的な「住宅価値の基準」とは一体どういったところにあるのでしょうか。それについて触れていってみましょう。 モーゲージにおける住宅価値の分析には、客観的な判断が必要とされます。アメリカなどでは、単純に有名なデザイナーが設計を手掛けたからと言ってその家屋の価値が極端に高くなったりすることはありません。どんな場合においても一つの家屋として客観的な評価を受けるのが普通です。これというのもやはり、不動産に先入観やイメージを介入させず、実質本位な取り組み方をしてきたところにその理由があると言えます。その家屋が持つ実際の機能性や生活性、商品としての魅力、また、普遍的な人気を得られるデザイン性などが重要視され、話題性や個性などはほとんど求められません。仮に日本において有名なデザイナーが設計を手掛けた場合、それだけである程度の住宅価値が認められるのではないでしょうか。しかし、もしデザイナーの人気や知名度が低下すれば、住宅の価値も同様に下がり続けるのが普通です。本来であれば「人が住む場所」にこのような図式が成り立つのは不自然なのです。世界大恐慌を経て洗練したシステムを確立させたアメリカは、こういった間違った住宅価値基準を逸早く脱した文化にあると言えるでしょう。 「本当に良い家」とは何なのか。それは、一時的な話題性やインパクトに頼るものではなく、時を経ても社会に普遍的に認められ求められる家なのです。 http://makebrain.net/187/192/000381.html http://makebrain.net/187/192/000381.html 250これからの住宅のあり方 Wed, 26 Dec 2007 16:29:55 +0900 住宅ローンの在り方は、世界各国によって実態が違います。これまで述べてきたように、住宅観念の違いによって住宅への価値基準が異なってくるとともに、その国の歴史や文化などによっても、やはり住宅ローンのあり方というのは違ってくるようです。 しかしその中でも、住宅ローンのシステムとしてほとんど共通して見られるのが、直接金融と間接金融の提携というものです。直接金融というのはモーゲージバンクに挙げられるような、資本市場にて調達した資金を融資として運用し、それを公的機関が支援、保証などのサポートを行うといった機関を指し、間接金融はいわゆる銀行などのように、貯蓄を基本とした資産を運用して融資を行うといった機関を指します。モーゲージローンを筆頭としてこのような形態で住宅購入資金を融資する機関はどこの国でも大体見られ、その中でもとりわけアメリカ市場が大きなシェアを占めています。この合理的なシステム形態とその維持が不動産業界を大きく支え、延いては国の経済をも支えていると言えるでしょう。 イギリスでは住宅金融組合によって間接金融での住宅金融システムが構築されていったものの、１９８０年代後半からは証券化市場を大きくし、ドイツでは建築貯蓄金庫と抵当銀行がそれぞれ住宅金融システムを支え、やはり合理的な融資がなされています。民間の金融機関が資金調達を行い、それを公的機関がサポートする形は、現段階ではもっとも理想的な住宅金融システムの形であると言えるでしょう。 http://makebrain.net/187/192/000382.html http://makebrain.net/187/192/000382.html 250これからの住宅のあり方 Wed, 26 Dec 2007 16:31:39 +0900 「住宅は財産である」これは至極当然の考え方です。土地、家屋を含めてそれらは財産として非常に貴重なものです。 しかし、ここで言う「財産」はもっと厳密な意味を指します。つまり、住宅の「家」としての価値です。これまで、住宅に関連した諸々の問題が国内でも話題になりました。ずさんな工事や耐震強度の偽装などがそうです。こうしたことにより、住宅の機能、性能、安全性に対する人々の意識は改められたことと思います。安全性を欠いた建造物は価値が認められませんし、今では多くの人がそういった面に配慮するようになりました。これがつまり「家としての価値」に繋がる根本的な問題であると言えます。今はもう、「住宅は、所有しているだけで価値がある」といった時代は終りを告げようとしているわけです。そして、住宅金融業界もその体質とシステム形態を変えつつあります。モーゲージローンを扱う機関も登場し、これをきっかけに住宅ローンは従来のものから次世代のものへと移り変わっていくでしょう。 そこで重要になってくるのが、住宅の「家としての価値」、つまり、「再販価値があるかどうか？」ということです。モーゲージローンが住宅の抵当権を担保とするからには、やはり住宅の再販価値は非常に重要な要素になってきます。そしてその価値の向上と維持が、住む人間の手入れ、メンテナンスなどにかかってくるわけです。これまでの日本では住宅のメンテナンスなどに目を向けられる機会が決して多いとは言えませんでしたが、これからはそういった面にも目を向けて、住宅の財産価値を守る意識を持つ必要があると言えます。 http://makebrain.net/187/192/000383.html http://makebrain.net/187/192/000383.html 250これからの住宅のあり方 Wed, 26 Dec 2007 16:33:05 +0900 モーゲージローンとして、リバースモーゲージというものがあります。これもやはり住居の抵当権を担保としたものですが、利用の対象は高齢者が中心となり、主に老後の生活資金を得るために活用されます。 その仕組みを単純に説明すると、モーゲージローンと同様に住宅の抵当権を担保とした契約手続きを行った後、リバースモーゲージ利用者は定期的に生活資金を借り入れることができ、契約者の死亡時に担保とした住居が売却されて借入金を清算することができるというものです。これによって利用者は住居を手放すことなく、また、これまでと同じように担保とした住居に住み続けながら生活資金を得ることができるというメリットがあります。定年後の再就職が困難であることや年金受取額の減少、あるいは医療費負担の増大などといった現在の日本において、老後に不安を覚える人も決して少なくはないでしょう。そういった背景とも相成って、今や世界的に見ても急速に高齢化が進んでいる日本においてリバースモーゲージの必要性が強く叫ばれるものの、その普及はかなり遅く、今もなお一般的なものとして認知されているとは言い切れません。 しかし２００３年以降では全ての都道府県においてリバースモーゲージの一類型として「長期生活支援資金貸付制度」を導入しており、実際の実施件数も年々増加していると言います。今後、リバースモーゲージに対する需要は、ますます大きくなっていくと考えられています。 http://makebrain.net/187/193/000384.html http://makebrain.net/187/193/000384.html 300リバースモーゲージについて Wed, 26 Dec 2007 16:34:25 +0900 日本ではモーゲージローンとともにリバースモーゲージもあまり一般的に普及しているとは言えません。しかし、日本においてのリバースモーゲージの歴史は意外と古く、バブル全盛期には既に同様の形態をとった融資システムが存在していました。当時のそれは、土地の譲渡益課税が厳しい状況で住宅を売却せずに住み続けながらも、そこからお金を引き出すための商品として脚光を浴びました。また、これと同じくして住宅の譲渡と引き換えに終身介護サービスを保証するシステムなども登場し、実質的にはリバースモーゲージとほとんど変わり無い商品が既に存在していたことになります。 しかしその後のバブル崩壊により、リバースモーゲージの需要は急激に低下していきました。９０年代の後半になるとリバースモーゲージは再び注目を集めるようになり、老後の生活資金の確保が国民にとっての課題ともなりました。そういった懸念は年を経る毎に増大し、高齢化率をどんどん上げていく現在の日本のおいて重要な問題ともなっています。 リバースモーゲージの需要は、高齢者が増加すると当然高まります。かつては世界でももっとも高齢者人口が少ないと言われた日本も、今では世界でもっとも高齢化が進んだ国となってしまいました。高齢化の波はまだまだ留まらず、これから数十年はこれまでに例を見ないほどの高齢社会へ、日本は突入していくことが分かっています。これから先、リバースモーゲージがどんどん注目を集めていくとともに、その需要を高めていくことは間違いないでしょう。 http://makebrain.net/187/193/000385.html http://makebrain.net/187/193/000385.html 300リバースモーゲージについて Wed, 26 Dec 2007 16:38:44 +0900 リバースモーゲージの仕組みについて詳しく触れながら、従来の住宅ローンとの違いを見ていってみましょう。まず、「リバースモーゲージ」という言葉は「逆」を意味する「リバース」と、「抵当融資」を意味する「モーゲージ」という二つの単語から成っています。つまり、「逆の抵当融資」と直訳することができ、簡単に考えると従来の住宅ローンとは逆の形で利用者へ融資するシステムであると言うことができます。 通常の住宅ローンでは、まず融資を受け、それに利息を加えたものを毎月返済していく形が普通です。返済に伴い借入元本が減り、最終的には借入額を完済するといったものです。一方リバースモーゲージの場合は、毎月一定額を支払っていく従来の住宅ローンとは異なり、毎月一定額の融資を受けることになります。つまり「毎月返済していく形」とは逆の「毎年融資を受けていく形」であるということができます。 通常であれば年毎に減っていくはずの借入残高は、リバースモーゲージでは増えていくことになります。そして契約者の死亡時や、また契約期間の満了を迎えた時点で、担保とする住宅を売却することによって借入額を清算するというわけです。こうすることによって、「毎月の返済」という経済負担を利用者が負わなくても済むことになりますが、やはりその対象者などが限定されてしまうといった面があります。システムそのものや、またその対象者などから考えて、従来の住宅ローンとは根本的に質の異なった融資ステムであると言えるでしょう。 http://makebrain.net/187/193/000386.html http://makebrain.net/187/193/000386.html 300リバースモーゲージについて Wed, 26 Dec 2007 16:39:16 +0900 現在日本は、国民の老後への課題が目白押しとなっている状態です。急速な高齢化により国民年金の受取額が削減され、それとは逆に医療費負担は大きくなり、これから先は税金の引き上げなども予定されています。高齢化が進めば、保険料もそれぞれ値上がりしていくことでしょう。加えて、定年後は就職が非常に難しい現状にあり、また、現在の中高年層においても企業リストラなどによって退職金が減少されることも少なくなく、老後に対する不安は煽られていく一方です。 ６０歳、７０歳の高齢者を対象としたある調査によると、老後の生活について不安を抱いている割合が、２０００年には６０パーセントから７０パーセント弱であり、２００３年には約７０パーセントから８０パーセントと上昇しました。こういった数々の不安は現実的な問題として現在もなお深刻に取り上げられるものの、問題を根本的に解決するための対策や措置がとられているとは言い難く、各々の問題の解決には至っていません。それどころか、これから先ますます高齢率が高まっていくに連れて、こうした問題はさらなる重要性を帯び深刻な問題として国民に降りかかるのではないでしょうか。 今や公的機関の保証などはあてになりません。こういった現状において、老後の生活資金の確保にスポットライトをあてたリバースモーゲージのニーズが高まっていくのは至極当然のことであり、これから先は更にその需要を高めて普及していくものと考えられます。 http://makebrain.net/187/193/000387.html http://makebrain.net/187/193/000387.html 300リバースモーゲージについて Wed, 26 Dec 2007 16:42:15 +0900 リバースモーゲージの低い普及率とは対称的に、今や世界でも最大の高齢社会と化した日本は、その市場をもっとも大きく持っているものと言えます。しかし現実的にリバースモーゲージを利用するといった実施件数がまだごく少数であるため、確実に存在している市場は潜在的な数値として推測するしかありません。 現在、夫が６５歳以上、妻が６０歳以上である高齢者夫婦世帯数は３８５万世帯を上回ると言います。総務省の平成１１年度全国消費実態調査報告によると、高齢者世帯の資産は４７３２万円とされていますが、住宅や土地のための負債残高１１８万円をそこから引くと、単純計算で高齢者世帯の純資産は平均として４６１４万円と見ることができます。高齢者世帯数を高齢者純資産額に掛け、更に全体の９１パーセントとされる資産保有世帯を加味として加えて単純に計算すると、リバースモーゲージの潜在的市場は約１７８兆円か、それを更に上回る値であると考えられます。これからはこの隠れた潜在的市場が徐々に露出し始め、その規模を急速に拡大することが予想されます。 近年では２００２年度に厚生労働省が全国的な規模でリバースモーゲージを導入すると発表し、その翌年には厚生労働省によるリバースモーゲージへの直接的な支援が開始されました。これによってリバースモーゲージへの関心は急速に加速し、その勢いに乗ってそれぞれの住宅会社などでもリバースモーゲージの商品開発が進められています。リバースモーゲージが当たり前になる時代も、そう遠くはないかもしれません。 http://makebrain.net/187/193/000388.html http://makebrain.net/187/193/000388.html 300リバースモーゲージについて Wed, 26 Dec 2007 16:43:56 +0900 かねてから日本の高齢化問題は深刻な問題として認識されていました。しかし、そうであるにも関わらずリバースモーゲージという制度が低迷し続けた背景には、この制度が持つ問題点を挙げることができます。まず一つ目の問題点として、リバースモーゲージそのものが持つ三つの大きなリスクです。一つは「融資期間の想定外長期化リスク」であり、これは利用者が契約時に想定した期間を超えて長生きし、その存命中に借入額が限界を迎えてしまうといったものです。もう一つのリスクは「不動産価格下落リスク」で、これは担保とする住宅が契約期間中にその価値を下落させてしまうというもの。最後は「金利上昇リスク」で、想定外の金利の上昇によって担保割れが生じてしまうといったものです。こうしたリスクは貸し手にとって非常に不利なものであり、そのためにリバースモーゲージへの取り組みを長く停滞させる状態が続いてしまったと言えるでしょう。 リバースモーゲージの問題点としては「家屋の寿命が短いという日本特有の問題」も挙げることができます。中古住宅における市場は流通が望ましい状態であるとは言えなく、また、家屋そのものの価値が年を経るごとに著しく低下してしまうケースも珍しくありません。これは「モーゲージローンと住宅の財産家について」でも触れたように、日本人の住宅に対する意識が問題の根本的な原因ともなり、それによってリバースモーゲージ提供者が大きなリスクを負わなければならなくなるわけです。こうした問題は現在もなお存在し、これらがリバースモーゲージの有用性を殺してしまっている一因であると言えるでしょう。 http://makebrain.net/187/193/000389.html http://makebrain.net/187/193/000389.html 300リバースモーゲージについて Wed, 26 Dec 2007 16:47:44 +0900