初心者の為の「モーゲージ」情報navi

デュー・デリジェンスについて

デュー・デリジェンスとは、資金評価手続きのことを言います。これは、住宅取引における法的な権利関係や地盤強度、土壌汚染、環境状態などの調査、それによるリスクや将来的な収益性などを多角的に検分、調査し、そしてそれらを分析するといったものです。日本においてはこれまで住宅やその土地に関して、価値基準を誤った場所に置く場合が非常に多かったと言えます。たとえば「住宅は新しければ新しいほど価値がある」といったような頑固な思想や、「土地は、所有しているだけで価値があるものである」などといったような、実際の機能や環境条件、立地などにはあまりに無頓着で盲目的とも言えるような風潮にありました。

しかし、モーゲージローンのあり方からも分かるように、実際の住宅価値はその機能性、室内環境、立地条件、地盤の強度、環境、景観に馴染むデザインといったような部分にあると言えます。デュー・デリジェンスは、こういったものを多角的に、そして客観的に分析する専門家であると言えます。アメリカでは不動産取引の際には、こうした専門家によって実際の住宅価値を算定してもらうのが普通です。金融機関や不動産会社などではそのための専門家によってチームが編成されており、実際の調査までをも請け負うのが一般的になっています。住宅への正しい価値判断が求められるからこそ必要とされる役割であると言えるでしょう。これからの日本の住宅業界においても、どんどん需要が高まっていくものと考えられます。

モーゲージバンクについて

モーゲージバンクとは、住宅ローンの証券化を前提とし金融機関から短期借入をして融資を行う、いわゆる住宅ローンを専門的に扱う金融会社のことを言います。日本においてもこうした会社は次々と設立されており、様々なサービスと商品を提供しています。その中でも今もっとも注目できるのが「フラット３５」でしょう。これは２００１年に住宅金融金庫の廃止が決定されるに連れて誕生したものであり、公的機関と民間の金融機関の提携で成り立っています。長期の金利固定型住宅ローンの提供が求められ誕生したものだけに、やはり長期間に渡って金利が変わらないといった点がこの商品の特徴であると言えます。これにより利用者は「金利の変動」というリスクを回避することができ、明確なライフプランを安心して描くことができるというわけです。

また、融資条件が最初から明確にされる点も、利用者にとっては安心できる一つの要素と言えるでしょう。多くの住宅ローンの場合、金融機関の状態や市場の状態、あるいはそれぞれの機関や担当者などの判断いかんによって、融資条件が大きく変わってしまうことも珍しくありません。しかしフラット３５の場合は、「適合証明書」によって最初から融資条件が明確にされます。価値基準を住宅の質とし、それを基準化するとともに住宅検査を行うことによって、客観的かつ価値相応の商品提供を行っています。現在、日本国内においてもっとも知名度を上げたモーゲージローンであると言えるでしょう。今後、こうした形での商品提供が普通になっていくことが予想されます。

モーゲージブローカーについて

さて、住宅価値を客観的に分析する専門家がデュー・デリジェンス、モーゲージローンを専門的に扱う金融会社がモーゲージバンク、ではモーゲージブローカーとは一体何を指すのかと言いますと、これはいわゆる「モーゲージローンのナビゲーター役」というところがもっとも適当でしょう。既にアメリカではモーゲージブローカーの存在が一般的であり、全米で三万社以上もが存在しています。そして金融機関と住宅ローンの利用者を結ぶ重要な仲介者として活躍しています。

モーゲージブローカーは、モーゲージローンの利用に際してローン利用者を全般的にサポートする役割を担っているため、言ってみれば「モーゲージローンのプロ」と呼んでも決して過言ではないでしょう。モーゲージブローカーの業務は、住宅ローンの利用を望むその人にもっとも適切な住宅ローンを紹介するところから始まります。そして、その契約が成立するその時まで、ローン利用者を専門家としてサポートしてくれます。ローン契約の際はこうした専門家のサポートを受けるのはごく普通のことであり、日本においてもモーゲーバンクの増加に伴って、モーゲージブローカーの需要が高まってきています。

また、業務内容がローン適正の判断や評価、融資金額の確定、金利の確定などといったシビアなものである上に、正確さと迅速さが求められる性質であるがゆえ、その存在意義もどんどん高まっていると言えます。これから先の日本において、ますますニーズを高めていくことが予想されます。

モーゲージプランナーについて

「モーゲージブローカー」と並んで、「モーゲージプランナー」という言葉を耳にすることがあるかと思います。基本的にモーゲージブローカーとモーゲージプランナーは同じものであると定義できますが、米国ではモーゲージブローカーと呼ばれるところを日本においてはモーゲージプランナーという言葉が用いられる場合が多いため、厳密に区分するのであれば米国におけるモーゲージローン仲介者をモーゲージブローカー、日本においての仲介者をモーゲージプランナーとすることができます。その役割や意味にほとんど違いはなく、単に表現として「ブローカー」よりも「プランナー」の方が適切であるとする日本人の感覚によるものであると推測することができます。

とは言え、日本とアメリカでは根本的に金融システムや住宅観念、それぞれのサポート体制が異なるため、実質的な業務内容は若干異なってくることになるかもしれませんが、住宅ローン利用者を全般的にサポートするといった本質的な役割に違いはありません。また、日本では住宅金融金庫が廃止された２００７年３月以降になってからモーゲージプランナーのニーズが急激に高まっており、同時にその必要性を強く訴える声も聞かれます。そのため、国内においてはまだまだ歴史の浅い業種ではありますが、日本モーゲージプランナーズ協会によってモーゲージプランナーの資格化が進められ、２００８年２月からはモーゲージプランナーの資格認定試験を導入することが計画されています。